Revista da OAB Goiás  Ano XII nº 36   `TIME SHARING' OU PROPRIEDADE COMPARTILHADA  Arthur Rios

O direito de propriedade não é estático, mas sim sempre em mutação, diante de conceitos diversos sobre sua realidade social e jurídica. Sua história vai desde a consideração de existência em caráter absoluto para o proprietário, na idade média, e daquele ponto passeando por uma escalada de relatividade, até a atual condição de exercício da sua função social. Sua história é repleta de conflitos conceituais de sua definição via de revoluções e guerras e de infindáveis perlengas judiciais do homem.

São os debates sociológicos e jurídicos imobiliários os mais presentes nas pautas de reivindicações políticas dos povos. A propriedade, hoje, é tida como um valor de cidadania, ao ponto de Gustavo Corção em sua obra `Três alqueires e uma vaca', ver, na propriedade daquelas coisas mencionadas no título de seu livro, uma das necessidades mínimas para se ter o exercício da cidadania. É ela, juridicamente, o direito do proprietário de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa objeto da propriedade, onde e com quem se encontre injustamente e da prática de sua função social.

2 - Do lazer e direito de habitação periódica

O `homo faber' moderno já integrou na sua vida o necessário direito de lazer. As férias já não constituem um direito, mas sim uma obrigação para o trabalhador e sua família, a fim de retemperar as energias para um novo período de trabalho. O homem já tem consciência de suas reais necessidades, dos cuidados para consigo mesmo, da maior importância de seus interesses subjetivos diante das coisas externas. A maioria já está certa das formas de se evitar os estresses, neuroses e depressões, que são um convite constante na vida moderna de trabalho e competição.

Cada dia mais o lazer será uma obrigação do homem moderno e o turismo já constitui e cada vez mais será das maiores fontes de renda de todos os povos. O turismo já é a maior preocupação de renda das estruturas politicamente organizadas, sendo o seu futuro algo mais do que garantido. O lazer transforma-se em direito de lazer e esse exige um solo para se efetivar. Não um solo com exclusividade, que geraria excesso ocioso e um altíssimo custo para o resto do ano, mas uma base material compartilhada e dividida quanto ao tempo do calendário gregoriano, com tantos trabalhadores que queiram e possam usá-la em épocas diferentes.

O direito real sempre dá uma garantia maior do que o direito obrigacional ou pessoal, pois vincula diretamente o homem à coisa, via do direito de seqüela, afastando os riscos dos possíveis azares da vida econômica-financeira do devedor, pois o que interessa nele é a coisa. Vale a regra para o solo de lazer e daí a necessidade presente nos povos civilizados de se caminhar em busca do direito real de habitação periódica ou de lazer, para maior garantia e menor custo da satisfação do lazer dos seus cidadãos.

3 - Do solo compartilhado

As grandes empresas já começam a se utilizar de contratos de compartilhamento de solo, que no Brasil ainda não têm definição legislativa ou nominação de direito. São necessários, porque não se justifica, por exemplo, para as empresas de telefonia celular a aquisição de solo, a fim de se instalar as estações de rádio base (ERB) ou as mini-estações de rádio base (MERB). Elas ocupam pouca área, mas necessitam ser fixadas ao solo, enquanto um lote urbano mínimo pode ter mais de 500 (quinhentos) metros quadrados, sem se falar que, muitas vezes, o local indicado nas cidades já está construído com grandes edifícios. Nos últimos elas fixam-se até mesmo em marquises de prédios, ou em pequenas áreas dos subsolos dos imóveis.

O problema é a ausência de regulamentação para os `contratos de compartilhamento', que, assim, são substituídos pelos precários contratos de aluguéis ou de comodatos. Tal situação é um risco enorme para a continuação do funcionamento das ERBs e a conseqüente pane nos serviços da telefonia celular no local, assim como para o tudo que necessita de diminutas áreas nos imóveis tecnicamente determinados, nos centros das grandes cidades. Basta, no Brasil, a vontade do locador, do comodante ou do proprietário do solo onde se encontram as estações de rádio base, para se ter colapsos nas comunicações telefônicas, aplicando-se a lei do inquilinato ou a legislação comum...

Os compartilhamentos de solo hoje são usados por em presas que vêem no uso comum de escritórios, laboratórios, fábricas, organizações, serviços ou pessoal, dividido pelo tempo, uma forma de se evitarem espaços físicos ociosos, aproveitando as instalações construídas e efetivadas, barateando e facilitando a produção. Da mesma forma, na área turística faz-se importante o compartilhamento de solo e de instalações nas férias de seus multiproprietários, para baratear e facilitar o êxito daqueles períodos.

Da precariedade dos contratos de uso remunerado ou não, na atualidade, a sociedade clama pelas suas substituições por figuras de direito real como as multipropriedades ou, no caso de turismo, os direitos reais de habitações periódicas destinadas ao lazer.

4 - Da função social da propriedade

O conceito de propriedade, perante os povos cultos e, no Brasil, a partir da Constituição Federal de 1988, teve inserido, além dos direitos do titular de usar, gozar e dispor, a obrigação do proprietário de lhe dar uma função social. Deve, assim, a propriedade estar voltada para o bem-estar, desenvolvimento, justiça social e valorização do trabalho, sob pena de não se apresentar como legítima.

A multipropriedade chega para acelerar e aumentar esta mesma conquista da função social do imóvel, adicionando-lhe a questão do tempo compartilhado em turnos, satisfazendo e proporcionando um número maior de proprietários do mesmo solo ou imóvel. Isto significa um efeito multiplicador no que concerne ao bem estar, desenvolvimento, justiça social e valorização do trabalho. Sociabiliza-se, assim, o imóvel com muitos proprietários utilizando a mesma base material em variados turnos de tempo.

5 - Da humanização da propriedade

A possibilidade de melhor distribuição e fruição do solo torna-se necessária, no aspecto turístico, por razões várias, dentre as quais destaca-se a situação econômica do trabalhador brasileiro, cuja renda `per capita' deixa a desejar, comparada com a de habitantes de países do primeiro mundo. Esse trabalhador necessita também do lazer certo, fixo, barato e acessível, para retemperar as suas energias gastas no ano de trabalho.

Não é desprezível firmar, na oportunidade, a grande força turística do País com suas imensas praias e reservas florestais inexploradas, quando se discute a importância de adotarmos o `time sharing' ou compartilhamento do solo por divisão do tempo de uso.

O turismo não é só direito do cidadão que trabalha, mas atividade que emprega milhares de pessoas em todo o mundo. No nosso caso, a multipropriedade vem humanizar a propriedade societária, imobiliária e hoteleira turística. Humanizando-a produz o aumento da freqüência e fluência do lazer e o crescimento do mercado de mão-de-obra, empregos e atividades.

6 - Do sonho da casa de lazer

Ninguém duvida que a discussão de onde passar as férias com a família, de conseguir dirigir-se ao local de descanso, de ser aceito e ter acomodações e reservas no local escolhido, de ter condições de arcar com a variação de preços que vão dos de alta temporada aos de baixa estação turística e muita coisa mais constitui um tormento para o `pater-familias' diligente e atencioso. Os acertamentos são tantos para o homem da classe média que muitas vezes o prazer se transforma em desprazer.

A aquisição de um imóvel acaba com a dúvida e discussão de aonde ir, dá a certeza da aceitação, acomodação e reserva, torna fácil o orçamento das despesas, além, de fazer a pessoa conhecida e acreditada no local, facilitando a solidariedade e apoio da comunidade, quando necessário. Entretanto a aquisição de um imóvel para residência turística de boa qualidade produz três problemas: o preço elevado de um apartamento ou casa no local turístico; a manutenção cara composta de ganhos de caseiros, condomínios, serviços básicos e despesas de conservação durante todo o ano e a ociosidade do imóvel na maior parte do ano.

Os que alugam mostram-se desgostosos com os estragos por que passam as casas e apartamentos. Neste complexo, a multipropriedade torna acessível as instalações de férias, solucionando todos os empecilhos acima. Marca-se o turno em que a unidade residencial será utilizada e é só coincidir as férias com aquele período, realizando-se o sonho da propriedade de lazer.

7 - Do compartilhamento para fins econômicos

Sem dúvida que o maior atrativo para a propriedade compartilhada é o turístico - entretanto ela pode ser aplicada em diversos setores da vida moderna. Com a globalização e competição instaladas nos negócios, os produtos e serviços têm de se ater a três condições básicas: o preço mais baixo, a melhor qualidade e a rapidez no atendimento do consumidor. O valor mais acessível é encontrado com o custo baixo da produção, e o último implica no corte de gastos e enxugamento de despesas. A melhor qualidade é a resultante da aplicação dos melhores aparelhamentos e técnicas. A rapidez é fruto da produção sustentada por instalações e expedientes modernos. O corte de gastos ou enxugamentos, os melhores aparelhos e técnicas e as instalações modernas significam altas despesas, que se contradizem com a necessidade do custo baixo do produto ou do serviço.

O conciliador desses dois extremos é encontrado no `contrato de compartilhamento' para uso conjunto de instalações industriais, comerciais e de serviços, como escritórios e outros. Duas ou mais empresas utilizando-se das mesmas instalações e serviços significa diminuição de seus custos de produção.

A novidade nos institutos da multipropriedade é a divisão do tempo em turnos de dias, semanas, meses ou horários de usos. Os primeiros são mais indicados na multipropriedade de habitações para temporadas e a última para a vida negocial. Esta já encontramos facilmente em consultórios médicos ou odontológicos e o que pode ser estendido para advogados, corretores, produção industrial e atividades outras. Uma mesma instalação servindo a vários empreendimentos, para melhor aproveitamento econômico, repartida em unidades fixas de tempo, onde a empresa multiproprietária exercita o seu direito de maneira exclusiva e perpétua, é economia certa de custos da produção e aumento de seu poder de competição.

8 - Da defesa da criatividade humana

O princípio contratual da autonomia da vontade é a mola propulsora do progresso. A criatividade humana é o maior e melhor bem social de uma comunidade, pois é a prova de seu estágio de liberdade e democracia que gera a maior evolução em todos os setores. No direito brasileiro ela tem a proteção na própria lei, quando no art. 5º no II da Constituição Federal temos `ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa a não ser em virtude de lei'.

Nada temos que proíba o compartilhamento da propriedade em turnos de tempo. O direito positivo deve surgir após o poder criador do homem, quando necessárias limitações e delineamentos para aquele. A idéia da constante necessidade do direito positivo anteceder a boa criatividade humana, significa proibir, castrar e ditatorialmente impedir a liberdade e democracia..

Na existência da propriedade compartilhada pelo tempo, não vemos necessidade dessas limitações e delineamentos estatais, por amante do poder da criatividade e da democracia que somos. Assim, a propriedade compartilhada talvez não seja um fenômeno novo no mundo do direito brasileiro, mas sim um negócio pouco ou quase não usado, por falta de informações seguras a seu respeito. A proteção da criatividade humana é a própria defesa da democracia e o poder judiciário não pode deixar de ser democrático, dentro de um estado moderno.

9 - Do tempo no direito de propriedade

O direito de propriedade está quase sempre às voltas com o tempo, pois a sua função social envolve a necessidade de o dono praticar certos atos, que devem ser realizados no tempo devido. Na propriedade resolúvel temos o tempo para a realização de algum ato, sob pena de aquela retornar ao vendedor. Na propriedade fiduciária existe o tempo marcado para o pagamento, que, efetivado, consolida a propriedade na pessoa do fiduciário, e, não ocorrido, promove a consolidação na pessoa do fiduciante. A aquisição originária da propriedade (usucapião ou prescrição aquisitiva) dá-se pela posse mansa, pacífica e tranqüila que se estende pelo prazo de 20 anos, para usucapião extraordinário, 15 ou 1 O anos para o ordinário e 5 anos para o especial ou constitucional. As servidões de passagem pelo prédio serviente e em favor do prédio dominante ou outras são perdidas ou adquiridas pelo tempo. Referidos prazos têm tendência de diminuição, ou seja, de se dar maior importância ao tempo. A dimensão espaço-temporal existe sempre no direito. Na multipropriedade o que surge de novidade é a base material individualizada pela divisão temporal, ou os limites e circunscrições de tempo dentro do calendário, para que o multiproprietário possa exercer o seu direito de `dominus'. Aqui se têm os mesmos critérios de perpetuidade e de exclusividade do proprietário comum. Só se adiciona para o multiproprietário a espécie de divisão do tempo em turnos, pois o tempo em si já existia, em gênero, na vida da propriedade.

10 - Da multipropriedade imobiliária

Algumas dificuldades têm de ser enfrentadas para se chegar à conceituação da multipropriedade ou propriedade compartilhada e que são: a transitoriedade de toda propriedade em comunhão, a divisibilidade da coisa e o direito de preferência dos co-proprietários, quando de alienação de parte da coisa comum.

A transitoriedade do condomínio imobiliário é de ser, no caso da multipropriedade, obstada pela finalidade lógica do instituto, que é a do uso de todos os multiproprietários. Admitida, no caso e na espécie , a transitoriedade genérica, teremos a destruição do destino da própria base material da estrutura. Seria tanto um contra-senso e agressão à legítima pretensão de uso por todos os contratantes da multipropriedade, quando não há nada que a proíba e ao contrário existe a garantia constitucional de sua existência, via do direito de associar-se e contratar.

A `divisibilidade', também, não poderá ser admitida, visto que além de se adotar as mesmas razões acima contra a transitoriedade, é de se adicionar as do interesse e utilidade social, para que se mantenha o estado de comunhão, com o aumento de empregos, do crescimento econômico e da satisfação dos seus titulares ou contratantes...

O `direito de preferência' nas alienações, da mesma forma, não é de ser aqui admitido, em nome do critério de exclusividade da multipropriedade, encontrada com o tempo dividido em turnos para satisfação de todos os seus titulares. Por analogia é de ser feita a adoção das regras do condomínio especial das leis 4.591/64,4.864/65, onde as unidades individuais são exclusivas de seus proprietários, substituídas, analogicamente, aquelas pela multipropriedade de unidades condominiais, que se dividem por turnos de utilização.

O instituto, por moderno, sofrerá ataques dos conservadores, mas vingará forçado pelo benefício social que produz.

11 - Do princípio do `numerus apertus'

O compartilhamento da propriedade nasce no `direito das obrigações' (o continente jurídico das relacões de pessoas com pessoas), mas encaminha-se para residir no `direito real' (o mundo legal de vínculos das pessoas com as coisas). Entre os dois direitos (obrigações e coisas), como passagem batismal, temos o registro civil imobiliário, no Brasil regido fundamentalmente pela lei 6.015/73, a lei de registros públicos - L.R.P.

Se a multipropriedade é um direito real, tem a faculdade de passar pelo registro imobiliário. Aqui colide com aqueles que defendem o princípio do `numerus clausus', isto é, entendem que os direitos reais estão limitados aos casos admitidos no art. 167 da L.R.P. Tal entendimento não é determinado pela lei no Brasil e sim somente acreditado por doutos juristas e respeitável jurisprudência, resultando numa corrente que, infelizmente, engessa a criatividade e o progresso social e do direito das coisas.

Não tem razão de subsistir a adoção do princípio do `numerus clausus', ou tipificação fechada no direito imobiliário, diante da globalização e da liberdade necessária para que os negócios acelerem-se cada vez mais em busca do bem estar coletivo e felicidade. Aqui se trata da necessidade de se registrar a propriedade, o principal dos direitos reais, mas não o único, pois temos à frente os direitos reais sobre coisas alheias de garantia, de uso e de aquisição (conquista recentemente moderna) e porque não falarmos, agora, nos direitos reais de habitação periódica.

Muito mais consentâneo com os nossos dias é o princípio do `numerus apertus', onde se toma os casos do art. 167 da L.R.P. como meramente exemplificativos, podendo registrarem-se todos os casos de necessária relação direta da pessoa com a coisa. No Brasil não temos uma proibição legislativa, mas na Itália, França e Estados Unidos tem-se até incentivo para que a autonomia das vontades gere direito real. Empecilhos temos no direito português em seu art. 1.306 inc. I do código civil - C. C. , e na legislação civil argentina no art. 2.500 do seu C.C. Ainda assim, aqui, alguns defendem-na, sem razões sociais para o veto. Negam esses o princípio da `autonomia da vontade' e adotam o desnecessário `intervencionismo estatal', a nosso ver sem nenhuma necessidade. Intervencionismo estatal nos contratos e no direito somente deve ocorrer em nome do bem estar social. É o contrário do que ocorre, quando aqui procuram adotá-lo.

Entendemos sem razão a adesão ao princípio do `numerus clausus', no registro imobiliário brasileiro, e com razão a aplicabilidade do `numerus apertus', onde a multipropriedade tem o seu registro imobiliário. É o respeito à vontade das partes, para a segurança, oponibilidade `erga omnes' e defesa dos seus direitos perante terceiros, pois registrados publicamente estariam, para conhecimento de todos.

12 - Do objeto da propriedade compartilhada

A propriedade compartilhada, assim como qualquer propriedade, vincula a pessoa diretamente à coisa objeto do direito, que para nós é o bem imóvel. A diferença entre a propriedade comum e a propriedade compartilhada não está no gênero da conceituação (direito de usar, gozar, dispor, buscar e o dever de dar a função social devida à coisa objeto da propriedade), e sim na espécie da definição com o acréscimo do espaço temporal de uso de cada multiproprietário.

Na propriedade compartilhada, a utilização do bem por cada multiproprietário fica restrita a um período de tempo para cada um dos titulares do direito em compartilhamento. Posiciona-se a multipropriedade ou propriedade compartilhada como qualquer propriedade, ou seja, a vinculação direta do imóvel à pessoa do sujeito ativo da propriedade, tendo como sujeitos passivos `erga omnes' todas as demais pessoas, que ficam com o dever de respeitar aquela propriedade.

Na multipropriedade existe a divisão temporal com turnos certos para o uso exclusivo e perpétuo de cada compartilhatário, ou titular do direito de propriedade compartihada. A relação é a mesma da propriedade comum sobre uma base material, podendo-se observar que a diferença é a existência da divisão temporal com turnos certos, para o uso de cada proprietário no sistema de compartilhamento.

Resta para cada um dos compartilhatários uma fração ideal do terreno, que indica propriedade exclusiva e perpétua no percentual do espaço de tempo indicado, e a obrigação de se vincular a uma convenção multiproprietária ou dos proprietários compartilhados, ou seja, é necessário fixar o `modus vivendi et operandi' da multipropriedade. Poderíamos dizer que a diferença está na existência do denominador que é o espaço de tempo de uso, enquanto, no numerador, continuam o clássico `utendi, fruendi et abutendi'. Não é de se falar aqui numa propriedade temporária ou cíclica , porque o multiproprietário existe no tempo da oportunidade de uso ou mesmo fora dele. Proprietário ele é durante todo o tempo, mas possuidor direto ele é temporariamente, ou no espaço de tempo, marcado em sua escritura.
Não deixa de ser proprietário o titular de domínio em compartilhamento, quando está impedido de usar a coisa em benefício de terceiro que, naquele espaço de tempo, tem o direito de uso, como nas locações, comodatos ou arrendamentos. Aqui o importante é o sentido jurídico e não o de uma base material para a conceituação do imóvel, é a intenção de usar e como usar dos multiproprietários (a convenção necessária) e a influência do tempo na caracterização do bem jurídico (o denominador obrigatório).

3 - Das conclusões:

13.1 - O conceito de `direito de propriedade' continua em evolução diante das constantes alterações sociológicas. Longe está ele de ter uma concepção definida, diante da globalização e das mutações sociais que enfrentamos.

13.2 - A nominação contratual do direito real de habitação periódica é reclamo social à ciência jurídica. A falta de configuração legal produz prejuízos sociais e individuais de credibilidade nas atividades turísticas.

13.3 - Os contratos de compartilhamento de solo não podem ser confundidos com locações ou comodatos. Diferenciam-se, com aqueles admitindo a utilização comum de compartilhantes e compartilhatários, em turnos de tempo diferenciados, o que não ocorre com os últimos.

13.4 - A função social integra, atualmente, o conceito de propriedade ao lado do direito de usar, gozar, dispor e reivindicar.

13.5 - A humanização do direito de propriedade é a própria busca de sua melhor função social, sem que se prejudique o uso normal do seu titular.

13.6 - A propriedade temporária, multipropriedade ou propriedade compartilhada de lazer é uma questão de higidez social.

13.7 - O compartilhamento da propriedade, para fins econômicos, significa menos custo da produção ou dos serviços das empresas compartilhantes ou compartilhatárias, tornando-as mais competitivas no mercado.

13.8 - A criatividade humana tem de ser preservada pelo direito e deve ser colocado à frente do contexto jurídico o princípio `ninguém é obrigado a deixar de fazer a não ser por proibição legal'.

13.9 - A multipropriedade ou propriedade compartilhada é a propriedade comum com a divisão temporal de sua base material individualizada, o que não é vedado no direito brasileiro.

13.10 - A `transitoriedade' jurídica da propriedade em comunhão, a `precariedade' legal da indivisão do imóvel e o `direito de preferência' do condômino de direito comum caem por terra, diante da propriedade compartilhada ou multipropriedade. A admissão dos mesmos seria a destruição da base material da estrutura do objetivo lícito dos compartilhatários , em afronta ao princípio constitucional da liberdade de contratar.

13.11 - No registro imobiliário brasileiro, a adoção do princípio do `numerus clausus', ou de somente se levar ao fólio registral os casos tipificados da lei é negativa do princípio constitucional da autonomia da vontade. É a adoção do intervencionismo estatal sem lei prévia determinando-o. É o engessamento desnecessário do direito, diante de reclamos sociais em sentido contrário.

13.12 - A fixação de tempo para o uso de cada proprietário, titular do compartilhamento, não desnatura a propriedade. Ser proprietário não significa não poder dispor da posse direta, para terceiros.

Arthur Rios é advogado em Goiânia, professor de Direito Imobiliário da Universidade Católica de Goiás e Presidente do "Instituto de Defesa e Estudos Sociais - IDES.  (e-mail: advrios@internetional.com.br)